O Patrimônio de Afetação foi regulamentado pela Lei 10.931/04 (art. 53 e art. 54), e incluído na Lei 4.591/64, através do CAPÍTULO I-A, arts. 31-A a 31-F:
“Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.”
Vantagens
Principais características
a) Incomunicabilidade
O patrimônio afetado, objeto da incorporação imobiliária, não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação por ele constituídos, respondendo tão somente pelas dívidas e obrigações vinculadas a determinada incorporação imobiliária. (Lei 4.591/64, art. 31-A, §1º)
b) Responsabilidade objetiva
O incorporador responderá pelos prejuízos que causar ao Patrimônio de Afetação. (Lei 4.591/64, art. 31-A, §2º)
c) Oneração vinculada
O incorporador tem liberdade de buscar recursos financeiros para concretizar a construção do empreendimento, podendo, inclusive, onerar com garantia real essa operação de crédito, porém, a finalidade deve ser restrita à construção. Mesmo se houver cessão de direitos creditórios, o produto da cessão ficará vinculado ao Patrimônio de Afetação. (Lei 4.591/64, art. 31-A, §3º e §4º)
d) Vinculação do patrimônio
A vinculação do patrimônio da incorporação imobiliária significa que o terreno, todas as acessões, benfeitorias e valores conexos ao empreendimento afetado serão, automaticamente, por ele atraídos. (Lei 4.591/64, art. 31-A, §5º)
e) Transparência
O incorporador tem como obrigação a transparência total da contabilidade do Patrimônio de Afetação, garantindo, assim, a credibilidade do sistema de afetação. Deverá manter, em separado, a contabilidade de todas as receitas e despesas do empreendimento (com a criação de conta bancária específica para o empreendimento afetado) e entregar à Comissão de Representantes trimestralmente balancetes e relatórios de acompanhamento da obra. (Lei 4.591/64, art. 31-D). Assim como a transparência documental, a construção também deve abrir as portas para vistorias periódicas, com a finalidade de atender a ansiedade dos clientes e também de demonstrar o cumprimento do cronograma da obra.
f) RET – Regime Especial de Tributação
O incorporador que submeter o empreendimento à afetação, poderá adotar o RET – Regime Especial de Tributação (em caráter opcional e irretratável), no qual ficará sujeito ao pagamento de percentual da receita mensal recebida, que corresponderá ao pagamento mensal unificado dos seguintes impostos e contribuições: IRPJ, CSLL, Contribuição para o PIS/Pasep e Cofins. (Lei 10.931/04, art. 1º)
Compõem o Patrimônio de Afetação de uma incorporação imobiliária: o terreno, suas acessões, e os demais bens e direitos a ela vinculados (ex.: recursos oriundos da venda das unidades futuras, rendimentos, cessões de crédito, financiamentos, entre outros). O montante dos recursos que se manterá afetado deve corresponder ao orçamento da obra, devendo ainda, considerar as variações de custo que se verificarem durante a construção do empreendimento. Desta forma, afetados serão os recursos necessários à realização da obra (custo da construção), o que exceder será de livre disposição do incorporador. (Lei 4.591/64, art. 31-A, §8)
O Patrimônio de Afetação extinguir-se-á pela averbação da construção, registro dos títulos ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento (quitação de dívida de financiamento da construção). Ou ainda em razão de denúncia da incorporação ou deliberação pelos compradores em assembleia geral nos termos do art. 31-F, § 1º. (Lei 4.591/64, art. 31-E)
Em caso de falência (pessoa jurídica) ou insolvência civil do incorporador (pessoa física), os patrimônios da afetação não serão atingidos, não integrando a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação. Nos sessenta dias que se seguirem à decretação da falência ou da insolvência do incorporador, a Comissão de Representantes instituirá o condomínio da construção e deliberará sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação. Havendo saldo dos recursos afetados e depois de cumprida a sua finalidade, estes serão arrecadados à massa falida, ou, havendo crédito a serem exigidos do incorporador, estes serão inscritos em face da massa falida. (Lei 4.591/64, art. 31-F)
